추가 규제이후 아파트매매대출 주택 구입자금 중도금 잔금 한도 금리 조건 내용정리

오늘은 추가 규제이후 아파트매매대출 구입자금 중도금 잔금대출의 한도와 금리 등 세부 조건을 확인해볼까 합니다. 최근에 뉴스를 보면 부동산 시장 이야기로 시끌벅적 합니다. 그 이유는 부동산 정책의 추가 발표와 부동산 가격 때문인듯합니다. 특히 부동산 규제는 예고 없이 발표하는 바람에 사람들의 혼란은 더욱 가중되고 있습니다. 특히 조정지역과 투기과열지구 즉 규제지역이 지방을 제외한 거의 대부분 지역이 포함되면서 내 집 마련을 계획하고 있던 분들의 혼란이 가중되고 있습니다. 특히 갑작스럽게 내가 거주하는 집이 규제지역에 속하면서 규제지역의 상세한 내용을 모르는 분들은 급하게 정보를 얻기 위해 이것저것 알아보지만 쉽지 않아 포기하시는 분들이 많습니다. 오늘은 이런 분들을 위해서 쉽게 이해할 수 있는 시간을 가져볼까 합니다.

가장 먼저 정책을 알아야 쉽게 이해할 수 있습니다. 현재 정부의 모든 정책의 초점은 부동산 가격의 안정을 시키고 부동산 투기를 막겠다는 내용을 바탕으로 부동산 정책을 발표하고 있습니다. 그러나 문제는 예고 없는 발표 때문에 실수요자와 지역민들이 더 큰 피해를 보고 있다는 지적을 받고 있습니다. 보통 사람들이 가장 혼란을 느끼는 내용 중 하나는 매매계약을 일반지역일 때 계약했는데 현재는 규제지역으로 변경되었습니다. 어떻게 해야 할까요?라는 질문이 아닌가 싶습니다.

먼저 아파트매매대출 또는 주택구입자금대출의 기준은 계약금 이체내역 날짜 기준으로 적용됩니다. 과거에는 매매계약서 기준으로 적용해 주었지만 사람들이 날짜를 수정하여 편법으로 매매를 하여 이번에는 변경된듯합니다. 즉 12월 18일 이전에 일반지역이었는데 규제지역으로 변경되었다면 12월 18일 이전에 계약금 이체내역이 통장에 찍혀있어야 합니다. 이런 조건이 부합된다면 일반지역으로 적용받아 무주택자의 한도는 LTV 70% 1주택자는 LTV 60%가 적용됩니다. 계약금 이체내역이 존재하지 않는다면 매매 계약서가 있어도 현재는 규제지역이니 무주택자는 조정지역으로 변경되었다면 LTV 50% 투기지역은 LTV 40%로 적용됩니다. 기존에 주택을 보유하고 있다면 처분조건부로 구매가 가능합니다.

다음은 아파트중도금대출 또는 아파트잔금대출에 대해서 알아보겠습니다. 보통 중도금은 처음 아파트를 건설할때 은행에서 자동적으로 진행이 됩니다. 이런 경우는 이체내역이 필요없이 계약서로 증명을 하면 인정됩니다. 즉 계약금 이체내역이 중도금이 진행되고 있는 내용으로 대처가 가능하다고 생각하시면 됩니다.

그러나 이번에 정부에서는 아파트구입자금에 대해서는 양보하였지만 하나의 조건을 걸었습니다. 바로 처분조건부입니다. 구입을 할수있게 해주는 조건으로 일반지역에서 조정지역으로 변경된 경우는 2년 일반지역에서 투기지역으로 변경된 경우는 6개월을 적용하였습니다. 즉 구매는 할 수 있게 해주는 대신 기존 주택을 처분하라는 내용입니다. 일부 사람들은 효과적인 내용이라는 사람도 있지만 부정적으로 생각하는 사람들이 더 많은듯합니다. 반대로 매매계약서 기준이 아닌 계약금 이체 내역의 기준으로 적용을 한 것은 긍정적으로 생각하는 사람들이 더 많은듯합니다.

그러나 아직도 여전히 정책의 빈틈을 보강할 수 있는 정책은 발표되지 않고 있습니다. 현재 생활안정자금을 받아서 부동산을 구입할수 없습니다. 하지만 금융사마다 정책을 이해하는 방식이 조금씩 틀리다 보니 이를 실행하고 감독하는 방법 또한 차이를 보이고 있습니다. 최근에 한 금융사는 생활 안정자금이지만 새로 구입할 집의 매매계약서를 제출하면 구입자금으로 인정을 받을수 있는 상품도 생기면서 논란이 되고 있습니다.

또 하나의 문제로 지적되고 있는 내용은 주택 보유수를 등본상의 기준으로 적용하는 내용입니다. 예를 들어 아파트를 소유한 사람이 생활안정자금을 받아서 세대분리를 하고 부모님에게 현금을 찾아서 전달한다면 문제가 될까요? 가장 중요한건 이런 내용이 부동산 투기세력들이 이용한다는게 문제입니다. 지역민들과 실수요자들은 평생직장을 다니면서 내 집 마련의 꿈을 꾸지만 이런 내용들을 알 수 있는 길이 없습니다.

현재 정부에서는 매년 6회 이상의 규제를 발표하고 있지만 9년 만에 역대 최고의 부동산 가격을 기록하였습니다. 그중 투기꾼의 갭투자의 발판이라고 지적받게 된 임대차 3법. 세입자를 보호하기 위해 나온 법안이지만 오히려 집주인은 전세보다는 월세로 돌려 전셋값이 크게 상승하였습니다. 그러다 보니 전세자를 끼고 부동산을 구매하는 방법으로 큰 자금이 없이 부동산을 구매할 수 있어 현금부자들의 갭투자가 이어지고 있습니다. 현재는 국토부 장관이 물러나고 새로운 장관으로 교체되었지만 이미 되돌리기엔 너무 멀리까지 온듯합니다.

아파트나 빌라 같은 부동산을 구입하기 위해서 확인할 것은 규제지역인지 비규제지역인지에 따라 LTV%와 DSR이 달라집니다. 구매할 주택 기준으로 규제 내용을 체크할 수 있으며 기본적으로 투기지역 40% 조정지역 50%라는 LTV 비율 적용을 받습니다. 예를 들어 비규제지역 부동산을 소유하고 있는 사람이 규제지역 내에 있는 집을 구매하기 위해서는 다른 집을 팔겠다는 처분조건부로 구매가 가능합니다. 반대로 규제지역에 집이 있고 비규제지역의 부동산을 구매한다면 다주택자 10% 차감해서 LTV 60%까지 가능합니다. 단 여기서 재감정이라는 방법을 이용한다면 유리하게 대출상품을 사용할 수 있습니다. DSR을 확인해보면 한도면에서는 2금융인 보험사에 장점이 있습니다. 보험사는 투자처를 찾지 못해 주담대 잔액으로 투자금을 투입해 보험사주택담보대출의 금리가 매우 낮아져 좋은 상품이 되었습니다. DSR에서도 장점을 가진 보험사는 20년 5월 이후부터 저렴한 금리의 상품들이 많이 나오고 있습니다.

작년부터 코로나 감염병 때문에 대출상담을 위해 시중은행을 방문하는 것도 망설여집니다. 그래서 최근 금융권은 비대면 영업을 장려하고 관련 상품들 또한 출시하며 더욱 발전시키고 있습니다. 전자약정 시스템은 공인인증서를 통해 약정서를 작성하면 직접 동사무소나 세무서를 방문하지 않아도 한 번에 모든 서류 처리가 되기 때문에 굉장히 간편합니다. 주택 구매 자금이나 아파트 매매자금 등 골치 아프고 복잡한 금융 정보와 부동산정보들은 혼자서 금융사를 돌아다니면서 알아보는 것으로는 제대로 확인할 수 없습니다. 이제는 전문적인 지식을 가져야 현상황을 이겨낼수 있습니다. 추상적인 내용보다는 현실적인 내용으로 다가서서 현명하게 판단하셔야합니다.

 

 

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