주택담보대출 조정지역 LTV DSR 변경점 이해

코로나 19로 인한 경제 악화로 자영업자들이나 직장인 모두 힘든 상황이 지속되고 있습니다.
하지만 주식시장이나 부동산시장은 상승세를 이어가고 있는데요.
낮아진 금리로 예·적금을 통한 수익을 기대하기 힘들고 코로나 19로 인한 경제난을 극복하고자 유동화 늘려 저금리 시대로 들어섰습니다.
이에 대한 문제는 오르는 집값에 힘들어지는 무주택 실수요자들인데요.
조정지역이나 투기과열지구 같은 지역규제는 실수요자 주택담보대출의 문제점이 되고 있습니다.

최근 각종 부동산 규제들이 지속해서 발표되고 있는데요.
따라서 대출을 한번 실행하려면 몇 가지의 규제가 적용되는지부터 확인해야 하는 상황까지 와버렸습니다. 

보통 생활 안정 자금이나 사업자금 같은 추가자금이 필요한 경우 후순위 주택담보대출을 알아보는데요.
주택을 구매하기 위해서 매매 대출을 실행하거나 주택담보대출을 계획 중이라면 세부사항을 자세히 확인하는 것이 중요합니다.

지역별 LTV 규제부터 소득 확인 방식인 DTI나 DSR까지 적용되는 방식에 대해서 짚고 넘어가겠습니다.
LTV는 담보물의 가치에서 몇 퍼센트까지 빌려줄 수 있는가 하는 비율을 말합니다.

조정지역 주택담보대출 LTV 50% 투기과열지구 LTV 40% 가 적용되는 상황에 대입해서 살펴보겠습니다.
서울의 9억 아파트를 기준으로 보자면 투기과열지구 9억의 40%인 3억 6천만 원이 최대 LTV가 됩니다.
결국 9억 정도 되는 아파트를 사기 위해서는 9억 - 3억 6천만 원 = 5억 4천만 원이라는 자금을 마련해야 하는 것인데요.
실내장식이나 이사비용까지 포함하면 더욱 늘어날 수 밖에 없는 상황입니다.

DTI와 DSR은 부채상환 비율을 말하는데요.
간단하게 내 부채가 XX만큼이니까 매달 발생하는 상환금을 갚기 위해서는 얼마의 소득이 필요한지를 보여주는 지표인 것이죠.
DTI라는 기준은 원리금이 아닌 이자만을 계산했었기에 좀 널널한 편이었지만 대부분의 금융권에서 DSR을 적용해 최근에는 기준을 넘어선다면 DSR을 적용합니다. 
간단하게 연봉 5천만 원의 DSR 50%는 연간원리금 상환액 2500만 원 이하로 설정되어야 합니다.
투기과열지구 조정대상지역 같은 규제지역 내 6억 초과 주택으로 주택담보대출을 받으면 DTI 대신 DSR이 적용됩니다.

하지만 금융사는 정부의 규제나 제한을 최대한도로 적용할 뿐입니다. 
예를 들어 중국인 자본이 빠져나간 제주도 같은 경우 제주도에 있는 지역금융사가 아니면 대출 제한이 걸려있는 곳이 대다수이기도 합니다.
또한 지진으로 홍역을 앓았던 포항지역도 아직 대출 제한이 걸려있는 금융사가 많은 편입니다. 
빌라나 오피스텔의 경우에는 아파트 KB 부동산시세처럼 정확한 기준이 없어 감정평가로 대체해야 하는 부분이 있습니다.
따라서 주택담보대출을 실행할 때 가장 중요한 것은 금융사의 내부기준입니다.

주택담보대출 시 금융전문가의 무료상담을 이용한다면 금융상품의 조건과 금리를 비교할 수 있어 효과적입니다.

 

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