코로나19때문에 시작된 경제위기는 아직까지 해결안되고 있다는것 때문에 소상공인 자영업자 같은 사업자분들의 고생은 다들 잘 알고 있는 부분입니다. 정부의 주택담보대출 규제와 관계없는 사업자 후순위담보대출이지만 소득이나 금리때문에 쉽사리 선택하기 힘든것도 사실입니다. 12월에 발표된 투기과열지구내 15억이상 아파트에 대한 주택담보대출 전면금지 조치로 고가빌라나 오피스텔은 왜 규제를 하지않는가 하는 말도 나오고 있습니다. 사실 이전부터 투기목적 구매는 주택보다는 건물이나 토지가 더 큰 문제였지만 해당부분은 아직까지도 규제에서 벗어나 있습니다.
직장인이라고 해도 요즘같이 어려운 상황에서는 자금이 필요한 부분이 많아진것도 사실입니다. 사업자대출과는 다르게 생활안정자금으로 승인을 받아야하기 때문에 주택담보대출 규제까지 다 받고있는것이 부담으로 작용합니다. 먼저 규제지역 제한과 생활안정자금에 걸려있는 연간대출한도 제한이 있습니다. 연간대출한도 제한부분은 생활안정자금을 한군데의 담보물건지에서 1년에 1억이상 대출할수 없다는 것인데요 기준이되는 1년이 각 금융사에따라 다른기준을 가지고 있습니다. 예를들어 A금융사는 매년1월1일, B금융사는 분기별로 구분, C금융사는 대출실행일기준 365일 이런 여러가지 기준에 따라 내 조건에서 유리한 금융사를 선택해야 합니다.
생활안정자금에서 연간대출한도가 적용되지않는 방식이 있습니다 대환대출과 전세퇴거자금 같이 대출실행인이 대출금을 직접 사용할수없는 자금이라면 가능합니다. 대환대출은 갈아타는 금융사로 즉시 실행되고 전세퇴거자금은 세입자에게 입금되는 방식이라 차주가 운용불가능한 자금으로 구분됩니다. 이외에는 모두 연간대출한도에 제한을 받습니다. 규제지역인 투기과열지구나 조정대상지역의 LTV규제가 적용되어 조정지역50% 투기과열지구40% 내에서 후순위 추가자금을 확인해야 합니다. 아파트 빌라 오피스텔등 많은 주거형태가 있지만 주택이 대출없이 구매하는게 힘들기 때문에 대부분의 주택에는 구매할때 실행한 선순위 담보대출이 설정되어 있습니다. 따라서 주택시세 x LTV - 선설정금액이 후순위로 대출가능한 금액이 되는것입니다.
또 한가지 고려해야할부분은 금융사에서 기준으로 두는 KB부동산의 아파트시세와 다르게 빌라나 오피스텔은 국토교통부 실거래가 시스템을 기준으로 두는경우도 있고 감정평가로 실행하는 경우도 있다는 부분입니다. 이 부분도 금융사에따라 달라지는데요 LTV는 규제지역으로 고정되어 있는 상황이고 추가 대출이 필요할때 LTV가 부족한상황에서 빌라의 경우에는 집값을 감정평가로 올려서 한도금액을 늘려볼수도 있습니다.
사업자담보대출은 주로 2금융권의 저축은행에서 취급하고 있는데 이전부터 주담대 규제에 적용받지않는 상품입니다. 사업자대출을 실행하고 나면 3개월 후에 자금사용처를 신고해야 하는 부분도 있습니다. 여하튼 구매자금대출이나 생활안정자금대출과 다르게 최대 LTV70%의 제한이 없어 최대LTV90%이상을 취급하는 금융사도 있습니다. 제한이 없기에 사업자대출의 기준은 주로 담보물의 가치와 사업자의 소득이 기준이 된다는것 그리고 금리는 사업장의 상태와 사업자의 신용상태에 따라 차이가 생기게 됩니다.
아파트후순위담보대출은 시중은행에서는 취급하지않습니다. 특히 갈아타기 추가자금형식의 대출방식도 최근에는 승인이 잘 나지않아서 사업자나 직장인들의 자금이 말라가고 있는 상황인데요 정부의 가계대출 증가 우려때문에 시중은행의 DSR이나 가산금리조정등의 조치와 같은 맥락으로 이해하면 좋을것 같습니다. 아파트후순위담보대출은 2순위 이하의 설정을 두는것이기 때문에 전문적으로 취급하는 금융사를 찾아야하는데요 최근에는 P2P금융에서 주로 실행하거나 저축은행이나 보험사에서 갈아타기후 추가자금 형태로 실행합니다. 어느것이 더 좋은 조건을 가지고 있는지는 개개인의 조건에따라 달라지니 전문가와 상담이 필요한 부분입니다.
여러가지 경우를 살펴보았는데요 법적인 제한이나 규제같은부분은 실제로 금융사에서 관련 법령에 따라 제한을 하고 있습니다. 실질적으로 금융소비자는 대충만 알고있어도 금융사에서는 관련법에 맞춰 기준을 설정하기에 필요한 자금에 따라 승인이 가능한 상품만 찾아보면 된다는것입니다. 내 조건에서 승인이 가능한 금융사를 찾아보고 승인이 가능한 금융사가 여럿이라면 그중에서 가장 좋은 금리를 가진 상품을 골라볼수있는 금리비교 사이트가 인기가 있는 이유가 바로 이런 부분때문입니다. 매일매일 금융사의 정보를 확인하고 체크하는 전문가의 도움이 있다면 내 조건에 가장 좋은 상품을 찾아보기 쉬워지는것은 당연합니다. 아파트후순위담보대출 또는 사업자대출등 여러가지 대출방식에 대해서궁금한 부분이있다면 부담없이 문의주시면 최대한 답변드리겠습니다.
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