2금융권 주택담보대출 DSR LTV 고정금리 거치 기간 조건 확인

2금융권 주택담보대출은 저축은행을 시작으로 새마을금고나 지역 단위 농축협이 포함되어있는 상호금융, 저축은행, 캐피탈 등을 포함하는 여신사, 카드사, 보험사 등 범위가 굉장히 광범위합니다.
또한 가계 부채 증가로 시중은행의 신용대출에 규제와 DSR 관리를 집중해 시중은행의 심사가 복잡해진 상황인데요.
이후 심사나 승인에 유동성이 있고 한도가 여유로운 2금융권 가계대출에 풍선효과가 생겼죠.
금융권을 크게 분류하면 제1금융권 시중은행과 2금융권 그리고 지난해 하반기에 온라인투자금융업법 신설로 금융사로 허가받은 P2P금융 그리고 대부업법에 따라 대부업 등록증을 발급받은 대부업체로 나누어지게 됩니다.
저금리 시대의 영향으로 인해 2금융권의 주택담보대출이 집중된 곳은 바로 보험사 주택담보대출인데요.
여기서 주택의 시세와 LTV, 소득 확인, 고정금리 부분을 주의 깊게 살펴보는 것이 좋겠습니다.
이와 관련해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

보편적으로 2금융권 주택담보대출을 실행하고자 할 때 KB 부동산시세를 기준으로 부동산 가격을 측정하게 됩니다.
KB 부동산시세는 호가 기준 시세를 매주 금요일 공시하고 있으며 대부분의 금융사에서 KB 부동산시세를 기준으로 두고 있는데요.
빌라나 주택 오피스텔의 시세는 금융사와 계약한 감정평가사의 감정 시세를 기준으로 합니다.
여기서 같은 지역별 LTV라도 시세가 높게 나온다면 한도금액이 늘어나게 되죠.
따라서 해당 지역에서 감정가가 잘 나오는 금융사를 선택하는 것이 매우 중요합니다.

다음으로 LTV 부분에 대해서 알아보겠습니다.
여기서 가장 먼저 확인해야 될 사항은 사업자금인가 가계자금인가와 같은 목적인데요.
현재 70% 이상의 국민이 규제지역 내에 살고 있기 때문에 규제지역 LTV 제한이 주택구매 시 걸림돌이 되는 부분이 많습니다.
하지만 이러한 지역규제는 구매자금이나 생활 안정 자금 같은 가계자금에만 적용되기 때문에 사업자금이 필요한 분들은 지역규제에 해당하지 않게 되는데요.
사업자금으로 주택을 구매하거나 사업자금 실행 3개월 후에 사업자금용도 증빙에 집중을 하면 되는 것이죠.
가계대출은 투기과열지구 LTV 40% 조정대상지역 LTV 50% 제한을 받고 있습니다.
이외에도 가계자금에는 다주택자, 전세 퇴거 자금, 전매제한 복합적인 규제가 적용되고 있는데요.
일반적으로 금융사에서 조회를 해보면 모두 70%의 LTV를 가지고 있지는 않죠.
여기서 꼭 짚어봐야 할 부분은 금융사마다 기준에 차이가 있다는 점입니다.
따라서 해당 지역 부동산의 낙찰률, 거래량과 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택 같은 주택 형태에 따라 또는 해당 지점의 주택담보대출 차이까지 자세하게 살펴보는 것이 중요한데요.
즉 금융사의 기준을 얼마나 자세하게 파악하느냐가 핵심입니다.

마지막으로 소득 확인 DTI와 DSR에 대해서 짚고 넘어가겠습니다.
DSR은 총부채원리금상환비율을 의미하는데요.
보유한 모든 부채의 원리금 상환액이 연 소득의 몇 퍼센트가 되는가 하는 것을 뜻합니다.
가계 부채의 부담을 느낀 정부는 시중은행의 신용대출과 주택담보대출의 DSR을 축소하도록 권고하였는데요.
현재 기준은 규제지역 6억 초과 주택, 신용대출 1억 초과 보유 시, 1금융권 DSR 40%가 적용되어 부채를 보유하고 있다면 추가 대출을 실행하고자 할 때 큰 문제가 될 것으로 생각됩니다. 

또한 DSR 규제에서 큰 영향을 주는 부분은 신용대출의 만기기한을 축소하는 부분인데요.
일반적으로 신용대출은 매년 기준일에 상환 기간을 연장을 하는 방식을 사용했습니다. 
기존에는 DSR을 계산할 때 신용대출은 10년 만기로 원리금을 계산했지만 만기를 7년으로 줄여서 계산하고 내년부터는 5년으로 축소해서 계산하게 되는 것이죠.
예를 들어 5천만 원의 신용대출이 있고 1%의 금리를 사용하고 있다면 현재는 연 상환액이 525만 원이 되지만 7년이 기준이라면 739만 원이 기준이 되고 5년이 된다면 1025만 원이 되는 것입니다. 
특히 기존 부채를 가지고 있는 상황에서 연장신청을 했을 때 DSR 때문에 반려되거나 주택담보대출을 받으려고 할 때 DSR 때문에 한도가 부족해질 상황이 나올 수가 있습니다. 

그러나 DSR과 LTV의 적용을 받지 않는 주택담보 추가 대출은 LTV 95% 까지 가능합니다.
주택담보 추가 대출이란 기존 선순위 설정을 그대로 남겨두고 추가로 자금을 받는 형태를 말하는데요.
개인사업자라면 사업자금으로 주택담보 추가 대출이 가능하고 프리랜서, 직장인 무직자 또한 진행할 수 있습니다.
또한 경우는 금리 부분에서 가장 유리한 측면이 많다고 볼 수 있는데요.
단 사업자금이 1억이 넘어갈 경우 3개월 후에 자금용도 증빙을 하셔야 하니 이러한 부분을 참고하면서 진행하시면 좋을듯싶습니다.

이러한 2금융권의 주택담보대출 상품을 찾아보실 때 정확하게 조회할 수 있는 금리 비교 사이트를 추천해 드립니다.
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