아파트 매매자금대출 계약금 중도금 잔금에 따라 한도 금리비교

2016년 규제지역 지정과 새로운 정부가 들어선 2017년 부터 부동산 대책이니 뭐니 1년에 6회 이상의 규제를 하면서 세금부터 금융까지 많은 규제를 실행했는데요 정작 투기목적으로 집을 사야 하는 사람들보다 무주택 실수요자들이 더 힘들어졌어요. 내집마련을 목표로 열심히 돈을 모으는 와중에 규제지역에 걸리면 목표가 저 멀리 가버리니 얼마나 허무하겠습니까…. 이번 12월에 전 국민의 70%가 포함되는 지역에 대한 규제지역 설정은 정말 할 말을 잃었습니다....

규제들 때문에 힘든 것도 있지만 작년 중순부터 시작된 저금리 상황은 내 집 마련의 기회인 것도 사실입니다. 특히 이번 임대차 3법의 부작용으로 일어난 전셋값 상승은 내 집 마련을 해야겠다는 욕구를 부채질했습니다. 단독주택보다는 빌라나 아파트를 선호하는 한국의 특징도 있고 아파트 호가 기준 시세는 KB부동산에서 언제나 공시하고 있고 매주 금요일마다 업데이트 되고 있기에 금융사에서도 KB시세를 기준으로 두고 있습니다 또한 위에 이야기한것처럼 아파트는 사람들이 선호하는 주거 형태라서 경매낙찰률이나 매매기간이 매우 짧아 담보물로서 이점을 가지고 있습니다. 따라서 다른 주거형태보다 아파트 매매자금대출이 한도나 금리부분에서 조금더 유리한 부분이 있습니다.

주택을 금융권의 대출 없이 구매한다는 것은 한국뿐만이 아니라 전 세계 대부분 국가에서 힘든 일입니다. 특히 일부에서 보여주는 다른 국가와 비교하는 내용을 보면 한국의 주택가격은 굉장히 높다고 합니다. 하지만 국토면적대비 인구 비율이 비슷한 영국이나 일본과 비교하는 내용은 현실과는 동떨어져 있습니다. 도쿄의 주택가격이라고 하고 도쿄 순환선 외곽의 지역 시세를 가져오는 경우도 많은데, 도쿄 중심가에서 이런 지역까지의 거리를 한국에 대입하면 서울 강남에서 경기도 끄트머리까지의 거리에 해당하고 이런 부분은 영국이나 도시형 국가 대부분에 해당합니다. 중심가에서 거리 기준으로 주택가격을 대입해보면 일본이나 영국의 주택가격은 한국과 비교도 할 수 없을 정도 높다는 것이 현실입니다. 잡설은 이만 줄이고……. 여하튼 어느 국가건 금융권의 도움, 즉 주택 구매 시에 아파트매매대출은 꼭 필요한 금융상품입니다. 그래서 오늘은 간단하게 아파트매매, 구매를 위한 절차나 조건 방법에 대해서 간단하게나마 알아볼까 합니다. 

기본적으로 아파트를 구입하기 위해서 알아야 할 것 중에 가장 많은 사람이 궁금해 하는 내용은 내가 가진 돈이 얼마가 되어야 내 집 마련이 가능할까 하는 부분입니다. 구매비용에 포함해서 세금이나 실내장식이나 이사비용 등이 들어가지만 순수하게 아파트구매자금만을 알아보기 위해 가장 먼저 아파트 시세를 알아야 합니다. 위에서 이야기한 것처럼 아파트는 KB부동산에서 시세를 확인할 수 있습니다. 다음으로 점검해볼 것은 지역규제입니다. 아파트가 있는 지역이 투기과열지구인지 조정지역인지 비규제지역인지를 알아봐야 하는데요 투기과열지구는 LTV 40% 조정대상지역은 LTV 50% 비규제지역은 LTV 70% 입니다. 서민 실수요자 요건에 포함되는 분이라면 +10%를 2주택 이상 다주택자라면 -10% 주택가격이 9억 이상이라면 9억 초과분에 대해서 -20% 15억이상 부분에서는 0%가 적용되고 주택이 있는 지역이 투기과열지구에 아파트시세와 실거래가중에 하나라도 15억이 넘어간다면 주택담보대출 금지라는 제한이 걸려있습니다.

예를 들어보자면 무주택자가 조정지역에 있는 시세 13억의 아파트를 구매하고 싶다면 조정지역 5억 이상의 주택이라 실수요자 요건에서 탈락합니다. 조정지역 LTV 50%에 9억 초과분은 -20%인 30%로 계산하면 5억7천의 최대한도가 산출됩니다. 즉 조정지역의 13억짜리 아파트를 구매하기 위해서는 선순위 아파트매매대출을 제외하고 7억3천의 자금이 더 필요하다는 계산이 나오게 됩니다. 이 부족한 부분은 후순위 아파트담보대출이나 잔금처리 목적의 신용대출을 통해서 또는 투자금형식의 P2P금융을 이용해 추가자금을 해결하는 방법도 있습니다. 

기본적으로 아파트매매대출을 할 때 구매자금을 처리하는 방식은 두 가지입니다. 계약금> 중도금> 잔금 또는 계약금> 잔금 방식인데요. 중도금이 있는 방식은 신축아파트나 빌라에서 분양에 사용하고 있어요. 금액 비율은 계약금 10% 중도금 40% 잔금 50% 정도고 계약금과 잔금만 있을 때는 계약금 10% 잔금 90%의 비율로 치르는게 보통입니다. 중도금이나 잔금을 치르는 날짜와 아파트매매대출 심사나 진행 기간 등을 잘 고려해야 합니다.

심사 진행이나 시세 감정 등 아파트의 시세와 한도 금리를 파악하는 부분은 어느 정도 시간이 걸릴 수밖에 없는데 정부 지원상품의 기간이 가장 길고 다음으로 시중은행 > 2금융권 P2P금융 대부업으로 2금융권부터는 가조회로 쉽게 한도 금리를 확인하고 심사 결과도 빠르게 나오는 편입니다. 저도 아파트매매 대출을 정부 지원상품 받아보려고 하니까 인터넷 접수하고 전화하고 서류 넣고 심사하는 기간만 3개월 이상이 걸려서 날짜가 안맞아 진행을 포기했던 기억이 있어요…. 반대로 기간이 3개월 이상 남았을때 한도 금리를 파악해봐도 의미가 없어요. 자주 바뀌는 금리와 금융사 상품변경도 있지만 정부에서 발표하는 부동산정책이 1년에 6회 이상 발표하고 있어 기준이나 규제가 언제 바뀔지 모르기도 하고요 ㅎㅎ

금융사에서는 규제내용이나 세부적인 법규등을 적용한 후에 금융사 내부기준을 세우는데요 이러한 금융사별 지역조건이 현실적으로 금융소비자들이 체감하는 부분입니다. 따라서 규제내용만을 보고 한도금액과 금리 부분은 계산해볼 필요가 없다고 봐도 좋을 것 같아요. 대출을 받기 위해서 금융사에 문의하거나 상담을 받게 되면 정부규제+금융사 조건까지 더해서 상담과 진행이 이루어지기 때문에 대략적인 내용만 알고있어도 충분하고 세세한 계산은 금융사 직원이나 상담사가 고민해야 할 문제인 것이라 사실상 필요가 없다고 봐도 좋아요. 정답은 최대한 많은 금융사에 한도와 금리를 확인해봐야 한다는 게 핵심이에요 전문가와 무료로 상담하고 최대한 많은 금융사의 아파트매매대출 한도 금리 조건을 확인해볼 수 있는 금리비교 사이트를 이용해보는 것이 가장 현명한 금융상품을 이용 방법이에요

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