후순위담보대출 규제지역 LTV체크와 은행별 금리비교

부동산정책의 실패로 인해 시장의 혼란으로 정부가 규제의 초점을 잡는 다주택자보다 오히려 무주택자가 매매자금을 구하기 더욱 힘들어진 상황입니다. 정책의 방향성이 무주택자나 서민에게 혜택을 주는 방향이 아니라 다주택자나 투기를 제한하기 위한 지역규제와 대출규제로 방향을 잡았기 때문인데요 결국은 풍선효과와 정책실패로 집값 폭등이 이어지면서 내집마련이라는 키워드는 무주택자들이 가장 많이 신경을 쓰고 있는 부분이 아닐까 합니다. 추가로 경제가 힘들어진 상황이라 사업자금이나 생활안정자금등 자금융통을 위해 후순위담보대출이 필요한 분들도 많아졌습니다. 

가장 먼저 무주택 실수요자들이 체감하고 있는 현실적인 부분부터 입니다. 작년부터 지금까지 부산의 사례를 본다면 바로 이해가 되는데 부산은 16년도부터 규제지역 지정이 되었었습니다. 19년 11월 규제지역에서 해제되었다가 다시 11월 12월 2개월간 다시 지정되었습니다. 여기서 일어난 일을 살펴보겠습니다. 16년부터 19년 11월 규제지역에 묶여 있을 당시 해수동연남 5개 구를 제외한 나머지 지역의 부동산가격이 풍선효과로 쭉쭉 올라갔었습니다. 결과적으로 부산 모든 지역의 부동산가격이 상승했다고 볼 수 있는데요 규제지역인 해수동지역은 부동산이 안정된것처럼 보였습니다. 하지만 규제지역에서 해제되자마자 일어난 일은 다들 알고 계실 것입니다. 누르고 있던 용수철이 튀는것처럼 규제지역뿐만이 아니라 부산 모든 지역의 부동산이 튀어 올랐는데 결과적으로 1년만인 20년 11월에 다시 규제지역으로 지정되었습니다.

이 사태를 대한민국 전체로 확대해보면 똑같은 상황이 보이게 됩니다. 서울을 중심으로 한 수도권 하나하나 묶이다가 이제 수도권 대부분이 규제지역에 들어갔습니다. 규제지역이 해제되면 어떻게 될까요? 부산의 사례로 보아서는 집값이 튀어 오른다는 건 당연히 알 수 있습니다. 추가로 현재는 경기 부양 목적으로 유동화를 늘리기 위해 제로금리를 유지하고 있는 상황입니다. 튀어 오를 게 뻔한데 위험을 감수하면서 규제지역을 해제할까요? 규제지역은 풀릴 수가 없다고 생각하는 게 나을 것 같습니다. 특히 12월에 지정된 규제지역은 인구밀집지역 대부분을 포함하는 지역이 지정되면서 이제는 내집마련을 하기 위해서는 규제가 적용되는것을 기본으로 깔고 생각해야 하는 것이 일반적이 되어버렸습니다.

앞서 이야기한것처럼 부동산정책이 기준이 가진 자와 못 가진 자들을 양분해서 가진 자들을 대상으로 규제를 하려고 하는 것이 가장 잘못된 것이라는 게 제 생각입니다. 규제지역의 종부세 보유세인상으로 집을 팔려고 했지만 해당 정책이 효과를 보기도전에 임대차 3법을 시행했고 이로인해서 세입자가 있는 주택은 매매가 되지를 않았습니다. 세금폭탄을 피하고 싶은 다주택자들은 세입자를 밀어내고 실거주요건을 만족하면서 자기가 들어가서 거주하는 방법이 가장 현실적이었고 이런 상황이 반복되자 결국은 전셋집이 줄어들고 밀려난 무주택자들은 다시 전셋집을 구해야 하지만 매물이 없어 전셋값이 상승하고 전셋값이 오르니 집값까지 다시 오르는 악순환이 시작되었습니다. 전세율이라고 하는 주택시세대비 전셋값의 비율이 일부지역에서 80%이상까지 뛰어 올랐다가 다시 60%로 내려왔지만 전셋값이 내려간것이 아니라 주택가격이올라간것이라 더욱 안좋은 결과가 되어버렸습니다.

전세세입자를 밀어내고 들어가는 다주택자들은 전세퇴거자금을 구하기 위해 금융권을 많이 이용합니다. 규제지역의 전세퇴거자금은 2주택 이상이라면 불가 라고만 알고 계신 분들이 많으실 겁니다만 예외가 있습니다. 보유 중인 주택을 매매해서 계약까지 체결되고 계약금이 처리되어 계약서가 작성 되었다면 판매 의사가 있는 것으로 판단하고 다른 주택의 전세퇴거자금, 전세보증금반환대출이 실행 가능합니다. 이러한 전세퇴거자금은 생활안정자금에 속하는데 생활안정자금 또한 규제지역 LTV 규제를 받고 있어 조정대상지역 LTV 50% 투기과열지구 LTV 40% 내에서 해결해야 하는 게 문제입니다. 최근 서울이나 수도권 지역의 전세율이 60% 이상인 점을 보자면 자금이 부족한 것은 당연합니다. 추가로 필요한 자금까지 한꺼번에 확인해야 하는 방법을 찾아보는 것이 좋으며 대부분 무설정아파트론이나 신용대출또는 P2P금융 후순위담보대출로 추가자금 확인이 가능합니다.

최근에는 전셋값이 상승하면서 전세집을 다시구하기보다는 집을 사자는 분위기가 커졌고 이에 따라 금융쪽에서는 매매 자금 부분이 가장 큰 이슈입니다. 지금 아니면 집을 못살 것이라는 불안감이 가중되면서 패닉바잉까지 일어나는 상황입니다. 문제는 주택담보대출을 받더라도 모자란 자금이 턱없이 높아지고 있는 것입니다. 이런 한도금액 부분 때문에 위에서 지역별 규제가 무주택자에게 더욱 불리하다고 생각한다고 적었습니다. 

패닉바잉에 이끌려 주택을 구매하기 위해서 이른바 "영끌" 이라는 동원 가능한 모든 수단을 동원해서 아파트를 구매하는 것과 정부의 규제가 타이트하게 작용하는 시중은행 1금융권과 다르게 작년 중순부터 보험사와 2금융권의 저금리상품 판매까지 이어져 생명보험사나 캐피탈 저축은행등으로 풍선효과가 일어나기도 했습니다. 이러한 2금융 저금리는 아직까지 유지 중이고 소득 기준인 DSR이 40% 이하인 시중은행과는 다르게 60% 이상도 가능한 곳이 있어 한도면에서 까지 유리하다 보니 자연스럽게 2금융을 찾게 된 것이라고 생각합니다.

매매자금과 생활안정자금 모두 가계자금에 속하고 투기과열지구와 조정지역 규제에 적용되는 부분입니다. 한도와 금리 중에 금융소비자들이 관심을 가지는 부분은 규제가 적용되는 지역에 자금이 필요한 분들이라면 금리에 좀 더 신경 쓰시고, 저금리 시대를 노려 이자 부담을 줄이고자 갈아타기를 노리는 분들이라면 금리에 좀 더 신경을 쓰고 있습니다. 아파트매매대출이나 후순위담보대출이나 관계없이 금융사선택과 상품선택이 가장 중요한 부분인데요 금융사마다 내세우고 있는 기준이 다르고 소득 기준이나 주택 형태별 조건까지 모두 제각각이라 내 조건에서 가장 좋은 상품 또는 내가 필요한 조건에 맞는 상품을 찾기가 쉽지만은 않습니다. 이런 부분을 해결하기 위해서 금융소비자의 조건에 맞는 금융상품을 찾아주고 신용점수에 영향 없는 임시 조회만으로 금리와 한도를 확인해볼 수 있는 금리 비교 서비스를 우선하여 이용해보시는 것을 추천해 드립니다.

 

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