아파트매매대출 지역별 LTV 특징 주의사항 알아보기

아파트매매대출은 작년부터 뜨거워진 이슈중에 하나 입니다. 가장 큰 이유로는 금리가 낮아진게 원인인데요 잘 아시는바와 같이 코로나19로인해 세계경제가 흔들리니 타격을 줄이기 위해서 유동화를 늘리기위한 방안이었습니다. 풍선효과부터 전세대란등을 거쳐 아파트시세가 천정부지로 치솟은 상황이니 무주택자들의 근심이 점점 커져가고 있습니다. 오늘은 내집마련이나 투자등을 위해 아파트매매를 진행하는 분들을 위해 간단한 내용부터 지역별로 세부적인내용까지 한번 알아보도록 하겠습니다.

일단 확인해야 할것은 지역별 규제입니다. 오래전부터 부동산 투기를 막고 인구분산을 위해 시도 되었던 방식인데요 17년도 정권이 교체되고부터 서민 실수요자를 위해 투기를 억제하겠다는 목적으로 지정하는 지역이 점점 늘어나고 결국 20년 12월에는 인구의 70%가 규제지역내에 살고있다는 통계가 나왔습니다. 따라서 최근에는 내집마련을 위해서 집을 알아볼때 규제지역기준이 표준이 되었다는것과 같습니다. 

규제지역은 투기지역 투기과열지구와 조정대상지역 3가지로 구분되는데요 현재 투기지역은 지정되어 있지않아 투기과열지구와 조정대상지역으로만 구분합니다. 2주택이상 보유한 다주택자는 아파트매매대출을 금지하였고 1주택자의 경우에도 원칙적으로 금지되어 있으며 예외 사항이 몇가지 있습니다. 고가주택 기준인 9억이상의 아파트에대해서는 실거주자가 아니라면 아파트매매대출을 금지하는 조항도 있습니다. 현실적으로 가장 큰 제한이 되는것은 LTV와 DSR규제인데요 조정대상지역은 50%의 LTV와 DSR이 기준이 되고 9억이상 고가주택에는 LTV30%가 적용됩니다 투기과열지구에는 40%의 LTV와 DSR이 적용되고 마찬가지로 9억이상 고가주택에 대해서는 20%가 줄어든 20%가 적용됩니다.

금융권에서는 아파트매매대출의 한도를 책정할때 기준이 되는 시세는 KB부동산의 자료를 사용합니다. 빌라나 오피스텔등과 다르게 매주 금요일마다 호가 기준으로 시세를 책정해서 공시합니다. 인테리어 공사후에 또는 조망권이 좋은 층이라 시세보다 집값이 높으니 매매금액을 기준으로 대출이 일어나는것이 아니라는것 꼭 참고하시면 좋을것 같구요 빌라의 경우에는 대부분 감정평가나 실거래가를 기준으로 합니다. 세대수가 많은 편에 속하는 대단지빌라의 경우에는 온라인 탁상감정으로 간단하게 조회가 가능한 경우도 있습니다.

하지만 실제로 시중은행과 같은 금융사 지점을 방문해보았을때 정부규제안만 살펴보고 내린 한도금액과 동떨어진 결과가 나오는경우가 대부분입니다. 각각의 금융사는 정부규제안과 금융사 상황을 고려해서 내부기준을 세우게 되고 지역별 금융사별 지점별 특징을 각자가 가지고 있습니다. 금융사 소비자의 입장에서는 이런 모든 정보를 하나 하나 확인하기가 쉽지않습니다. 이런 부분을 고려해서 금융감독원에서는 금융상품 통합 비교공시라는 사이트를 운영하고 있습니다만 금융상품의 특성상 현재 내 상황인 부채정보나 신용정보등을 대입해야 결과가 나오게 되는것입니다.

실제로도 정부규제지역내에 최대LTV50%인 조정지역임에도 해당 지역만 LTV가 40%이하가 되는경우도 있으며 주택의 형태에 따라 한도금액이 조정되는 경우도 있습니다. 반대로 지점의 전결금리 등으로 금리에 이점이 생기는 부분도 생길수도있고 특약이나 특판상품을 잘 이용한다면 적으나마 금리의 이득이 생길수도 있습니다. 여러가지를 따져보았을때 정부의 규제보다는 금융사들이 가지고있는 특징과 이점을 파악하고 필요한 상품을 찾아보는것이 현실적입니다. 특히 카드론이나 비상금대출과같은 소액이 아닌 큰금액을 빌리는 아파트매매대출은 단 0.1%의 금리차이만으로도 월별 상환금액이나 총상환금액에 큰 변화가 있을수 있습니다. 그래서 내 조건에서 가장 좋은 조건을 가진 금융사를 찾아보는것이 더욱 중요하다고 할수 있는데요 

현재 내가 가진 부채와 소득 자산 상황등을 고려해서 가장 좋은 한도와 금리를 가진 상품을 찾아줄수있는 금융전문가의 도움은 필수적이라고 할수 있습니다. 따라서 최근에는 금리비교 사이트의 이용자가 늘어나고 있는것입니다. 금리비교 서비스는 금융소비자의 조건에 맞는 금융상품을 찾아서 안내해 드리는 서비스로서 일체의 수수료나 상담료가 발생하지않습니다. 혹시나 수수료나 상담료 또는 대환목적으로 입금요구를 한다면 금융사기이거나 불법업체일테니 즉시 통화를 종료하고 차단하는것이 좋습니다. 아파트매매대출 금리비교 서비스를 이용해서 최대한 많은 금융사의 상품을 비교해보고 가장 좋은 조건을 가진 상품을 선택하는것이 현명한 금융상품 이용방법일것입니다.

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